虽然投资者可能比普通房主更被视为房地产市场专家，但统计数据显示并非如此。

　　卖房者比卖房者承受的痛苦要大得多。(图片来源:Shutterstock.com)

　　6月当季最新数据显示，投资者因转售房屋而蒙受损失的可能性是自住业主的三倍，自住业主的盈利能力仍然更高。

　　分析公司CoreLogic最近的《得失报告》分析了大约83.000宗转售交易，发现自住业主从转售中获利的几率高于投资者，而且在全国范围内，澳大利亚房产自住业主的盈亏程度也显示出更好的结果。

　　投资者占再销售的29%，但在亏损再销售中占56.6%；自住业主占总销售的71%，在亏损再销售中占43.4%。

　　买家倡导者兼首席执行官里奇·哈维告诉API杂志，他认为一些投资者感到转售痛苦的原因是不耐烦。

　　“例如，一些人在12年前购买了布里斯班市中心的公寓，当时有大量的供应，他们亏损了，尽管他们最终还是赶上了，但那些在供应过剩地区购买期房的人将会遭受损失，特别是当他们因为交易成本而提前售罄时。”

　　“没有耐心的投资者会输;房地产是一场长期的游戏，那些买得好、持有、增值的人总是会赢，房地产不应该被当作扑克机或赌博思维方式来对待。”

　　投资者6月当季获利中值比自住业主低逾12万美元，自住业主平均获利32.8万美元，亏损3.7万美元。

　　投资者在亏损销售水平较高的市场中比例过高，其中最集中的是达尔文(42.5%)，其次是悉尼(38.6%)和墨尔本(32.5%)。

　　达尔文是一个突出的首府城市，有26.5%的自住业主和44.2%的投资者遭受了严重的损失，而阿德莱德被证明是所有首府城市中最赚钱的，0.5%的自住业主遭受了转售损失，99.5%的投资者获得了收益，相比之下，2.1%的投资者遭受了损失，而97.9%的投资者获得了收益。

　　对投资者来说，阿德莱德是最赚钱的城市

　　在阿德莱德郊区的Prospect、Unley、Marion、Mallala和Burnside, 100%的转售收入平均为337.328美元，而在Gawler、Holdfast Bay、Norwood-Payneham-St Peters、Onkaparinga、Playford、Salisbury和Tea Tree Gully, 99%的盈利记录为25万美元左右。

　　阿德莱德特纳房地产公司董事总经理拉克兰·特纳告诉API杂志，阿德莱德在新冠疫情期间重新发现了可负担性、城市服务和生活方式选择，这解释了销售的持续回报。

　　“新冠肺炎引发了人们对阿德莱德的兴趣上升，与悉尼和墨尔本相比，阿德莱德仍然是一个负担得起的城市，现在是布里斯班，所以它的负担能力很有吸引力，但随着需求的继续，它超过了供应。

　　拉克兰·特纳，特纳房地产公司董事总经理

　　特纳表示:“从历史上看，春季是销量增加的季节，因此我们预计会有更多的销量和更多的收入，但这种情况尚未发生，目前似乎是库存水平较低的长期趋势，所以我认为这是推动盈利能力的原因，因为卖家是在买家需求旺盛的市场上做这件事的。”

　　低价抛售可能在新股上市中发挥了作用。

　　“我认为这可能会发生一点。我们为投资者管理的房产的租金非常大，毫无疑问，其中一些，不是大规模抛售，但肯定是由于利率下降而负担得起的，其中一些因此被出售。

　　他说:“然而，如果有人两年前在阿德莱德买了房子，他们需要卖掉，我认为他们不会输，除非他们出价过高，潜在的风险总是存在的，但这是一个不断上涨的市场，阿德莱德是唯一一个自新冠疫情以来每个月和每个季度都上涨的市场，而悉尼和墨尔本则下跌了9%左右。”

　　全国短期转售损失激增

　　投资者的损失并不仅限于整个转售市场，特别是短期转售数据的损失已从去年6月的略低于3%，飙升至过去两年内所有转售房产的近10%。

　　房屋占短期亏损转售的66%，其中63.3%位于首府城市。两年的名义收益中值为7.5万美元，损失中值为3万美元。

　　昆士兰的黄金海岸(Gold Coast)、阳光海岸(Sunshine Coast)和布里斯班(Brisbane)，以及新南威尔士州的中央海岸(Central Coast)和布莱克镇(Blacktown)，在过去几个月里，新上市的房屋数量都出现了不同寻常的季节性上升，这两个地区都在亏损、短期转售的前100名之列。

　　“投资者对利率要敏感得多，这可能是一个原因，但对于那些在这些地区买房的人来说，他们是先进先出的，因为他们负担不起在这些地区持有抵押贷款，”哈维表示。

　　CoreLogic研究主管伊丽莎·欧文(Eliza Owen)将过去两年描述为意义重大的两年，因为它们开始于与大流行相关的封锁的高峰时期，当时利率很低，而结束于抵押贷款人目前从低固定利率向高可变利率过渡的时期。

　　“房屋出售的部分,仅在两年内增加了百分之一到8.5%在过去的一年里,然而,这些短期销售的部分卖方遭受损失大幅增加了更多,从一年前的2.7%到9.7%,6月季度建议更多的卖家愿意承担损失,这可能部分是由于利率高,”欧文女士说。

　　对于希望买房的投资者，哈维认为，由于抵押贷款利率高企和借贷能力下降，市场出现了犹豫，但事实证明，租金收益率很有吸引力。

　　Rich Harvey, Propertybuyer首席执行官

　　“由于租金上涨，它吸引了更多的金融投资者回到这个框架中，所以你会发现那些有能力的投资者在想，这是一个买入的好时机，因为投资者知道会有一些更积极的抛售和潜在的低价抛售。

　　“例如，我们与外籍抵押贷款经纪人合作，我们刚刚在墨尔本阿尔伯特公园(Albert Park)为一名投资者购买了一套价值62万美元的两居室公寓，收益率可能为5.5%，这是相当典型的，因为外籍人士正在关注澳大利亚市场，因为澳元的趋势在下降，他们将新加坡元或美元兑换回澳元的价值提高了他们的购买能力。”

　　“我们有很多移民和富有的外国人，他们有重大投资者签证，他们带来了大量现金，他们不了解市场，或者找不到他们想买的房产或作为炫耀资产。

　　“我昨天和一个从香港移民过来的人聊了聊，他拿到了临时签证，即将获得永久居留权，他想花1000万到2000万澳元在悉尼东郊买一栋房子，所以外国和外籍人士的投资肯定会增加。”

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