成功的房地产投资不仅仅涉及到识别价格合理的房产或黄金地段。

　　作为投资者，我们还需要注意可能影响住宅市场表现的更广泛因素。

　　下面，我将讨论在评估房地产市场的全部潜力时至关重要的四个关键宏观因素。

　　经济表现

　　一个国家的整体经济表现对住宅物业价值具有至关重要的流动效应。

　　我们经济的健康状况决定了就业机会、工资增长和就业水平。这反过来又影响了消费者信心和可支配收入——人们用来购买、租赁或投资房地产的资金。

　　其结果是，重要的是要跟上我们经济的驱动因素。

　　现在，我们听到了很多关于世界需要如何向可再生能源和能源储存能力过渡的说法。澳大利亚完全有能力帮助世界，尤其是资源丰富的国家做到这一点。

　　例如，国际能源署(International Energy Agency)预测，到2040年，锂的需求将增长42倍。澳大利亚拥有世界上最大的锂储量之一，其大部分产量来自西澳大利亚州的矿山。

　　钴、铜和镍等其他矿物的需求预计也将迅速增长。

　　这对采矿业乃至整体经济来说都是个好消息。

　　经济增长意味着收入增加，这意味着更多的人投资于住房，从而支撑价值增长。

　　人口增长

　　人口增长对健康的澳洲房地产市场至关重要。新居民意味着更多的住房需求，这支持了房价的上涨。

　　澳大利亚统计局的数据显示，澳大利亚的人口在2022年增长了49.68万人(1.9%)。

　　移民占这一增长的78%，突显出国际移民在房地产市场中发挥的重要作用。

　　当然，新移民不会均匀地分布在全国各地。他们往往被有大量工作机会、经济适用房和高质量生活方式的地区所吸引。

　　因此，除了观察人口增长的总体趋势外，重要的是要考虑哪些特定地区将从这些人口变化中受益。

　　利率

　　利率与住宅市场的需求有明显的相关性，因为利率直接影响借款人购买房产的能力。

　　然而，就像人口趋势一样，利率上升对所有澳大利亚人的影响也不尽相同。

　　在分析利率上升的影响时，投资者经常忽略的一个因素是人口构成的重要性。

　　租房者和年轻的房主，他们可能有大量的抵押贷款，往往比那些有小额住房贷款的老年房主更容易受到利率上升的影响(在许多情况下，储蓄实际上受益于利率变动)。

　　在这些情况下，利率对购房决策的影响可能很小，甚至没有影响。

　　了解一个郊区的人口结构可以帮助投资者预测利率变动对当地房地产价值的影响。加息可能会损害某些地区(如首次购房者地区)的价值，而对其他地区的影响可以忽略不计。

　　政府的政策

　　税收制度的变化或影响住房需求或供应的举措可能对房地产价值和投资机会产生深远影响。

　　然而，这是一个政府倾向于谨慎行事的领域。

　　2019年，前反对党领袖比尔·肖顿(Bill Shorten)在投票时发誓要废除某些房产的负扣税。选举惨败后，工党匆忙放弃了这些计划。

　　尽管如此，及时了解政治动态是值得的。

　　澳大利亚未来住房基金(Australia future Housing Fund)是政府解决住房供应短缺问题的关键政策，其未来前途未定。

　　目前，联邦参议院正在对租房危机进行调查，调查的范围牢牢围绕着租房者的权利。

　　然而，我们知道有220万家庭投资者在全澳大利亚提供私人租赁住房。

　　对于这些父母投资者来说，租金冻结或租金管制的前景确实令人担忧。

　　根据澳大利亚房地产协会(Real Estate Institute of Australia)的数据，鉴于只有3%的租户从政府房屋管理机构租房，我们需要更多的私人投资者来支持租赁市场，这是显而易见的。在我看来，考虑旨在增加供应的举措将是明智得多的一步。

　　底线

　　正如你所看到的，有许多更广泛的宏观因素在影响房地产市场的潜力。然而，与大多数市场驱动因素一样，这些因素并不能平等地影响所有领域和市场。

　　了解如何批判性地应用这些因素以及正确的数据对于确定哪些特定领域将从这些趋势中受益以及哪些将会失去至关重要。

来源：https://www.glofang.com/news/show/118674/