API杂志研究了租金上限和冻结在海外是如何起作用的，并提出了支持和反对旨在缓解租金和住房危机的拟议政策措施的论点。

　　租金上限或租金冻结已经突然出现在国家政治舞台上，甚至可能成为提前选举的催化剂。

　　尽管冻结租金已成为解决住房和租金危机的全国性辩论中最具争议的问题之一，但世界各地都曾尝试过这种做法。

　　但租金管制真的有效吗?

　　由于绿党将联邦政府标志性的住房政策作为要挟，要求对租金价格设定上限或冻结，而维多利亚州政府也表示正在研究这一选项，因此业界和其他人士都纷纷表示反对。

　　在澳大利亚各地房地产协会的领导下，在澳大利亚储备银行(RBA)行长菲利普•洛的支持下，针对旨在减轻租房者压力的提议的批评之声不绝于声。

　　实施租金限制的动机是显而易见的。

　　研究表明，在过去12个月里，全国平均要价上涨了11%。悉尼的租房者发现，新租房的平均周租金中位数在过去一年里飙升了20%，达到每周650澳元。

　　受到高利率冲击的房东正将增加的成本转嫁给租客。每20个新租户中就有19个的租金高于之前的租约。

　　虽然冻结租金政策旨在减轻租房者的经济压力，但对房东的影响仍是一个关键问题。

　　除了研究海外租金管制措施的效果外，API杂志还采访了一些知名学者，以确定谁是正确的;要求冻结租金以缓解租金压力的人，以及认为治标不治本的行业和房东。

　　　租金限制的短期和长期效果各不相同

　　中央昆士兰大学房地产高级讲师斯蒂芬博伊德博士表示，目前的情况需要政策回应，租金控制机制可能会发挥作用，即使它们会带来长期问题。

　　“在这些地区，自疫情出现以来，房东从租金中位数和房价上涨中受益。

　　“在一个受欢迎的地区城市，三居室的租金上涨了40%，他们的投资价值紧随其后，比2019年的中位数上涨了30%。对于那些渴望拥有自己房子的年轻人来说，他们失去了支付房租的积蓄，而且目标已经更远了。

　　“出于这些原因，当局干预似乎是唯一负责任的，而某种形式的租金冻结和上限是目前一些政党的普遍选择。

　　“他们可以正确地表明，对某些商品和服务的价格干预已经奏效，它可以立即降低生活成本压力。

　　“通过正确的租金控制机制，可以防止租金过度上涨，使更多的租户留在他们重视的社区，他们的朋友和家人网络，靠近工作地点，或者孩子在当地上学。”

　　但这并不全是单向交通

　　“在回顾国际研究时，我们的澳大利亚房产住房和城市研究所(AHURI)发现，‘租金管制似乎在短期内有助于现有租户的负担能力，但从长远来看，会降低负担能力，加剧中产阶级化，并对周围社区造成负面的外部性’。”

　　RMIT经济学副教授Bilgehan Karabay表示，如果有可能实施租金上限，可能会使租房者受益，但只是在短期内。

　　“有效的租金上限为租赁市场的配给打开了大门。

　　“撇开可执行性问题不谈，我们需要区分租金上限的短期和长期影响。

　　“在短期内，租金上限对供应方面的影响是有限的，这意味着出租名额的数量不会有太大变化，因此，租金上限往往会降低租金，减少租户的流离失所，这对那些从社区获得重要利益的人来说尤其有益。”

　　“相比之下，从长远来看，房东将有时间进行自我调整，这将导致出租住房供应减少，从长远来看，这往往会提高租金，这意味着租金上限起到了从未来租房者到当前租房者的转移作用。”

　　“由于供应有限，租金上限也降低了流动性，这反过来又导致租户和出租物业之间的不匹配，即单身人士住在家庭大小的公寓里。

　　“最后，研究表明，一旦取消租金上限，邻近郊区的房产价值就会上涨，这表明租金上限可能会产生负面的溢出效应。”

　　澳洲央行总裁洛威周二最后一次出席众议院经济委员会，他同意冻结租金被视为短期灵丹妙药。

　　他认为，供应是解决住房危机的关键，限制或冻结租金只会抑制更多房屋的建设。

　　绿党表示，议会图书馆进行的研究发现，从2022年7月开始冻结租金，“仅在过去的12个月里，就可以为租房者节省30多亿美元”。

　　预计明年租金将再上涨10%，他们的分析发现，“租房者明年将再增加49亿澳元，预计未来两年的租金增长总额将达到80.6亿澳元。”

　　如下图所示，鉴于高利率和高租金之间的强烈相关性，租房者将希望利率已经见顶。

　　MCG数量测量师公司总经理麦克•莫特洛克表示，投资者在为全国31%的租房者提供住房方面发挥了重要作用。

　　“我们面临着租金负担能力危机，而投资者发现填补这一缺口越来越困难，而政策制定者却不断在边际徘徊，打击他们的积极性——难怪投资者纷纷离开这个市场。”

　　“不是每个人都会拥有自己的房子，出售投资房产并不总是导致首次购房者购买——我看到许多房产由于繁重的租金条件和其他不利因素而长期空置。”

　　“现在，房东们正在做着繁重的工作，他们提供的住宿是州和地区住房供应商的78倍。

　　“我们可以讨论扩大公共住房，但在短期内，投资者是解决方案的一部分。

　　“他们大多是收入不高的单身业主，试图为自己提供经济保障，并为退休提供资金，这使他们失去了领取养老金的资格，预计2025-26年将花费720亿美元。”

　　租金上限在国际上是如何运作的?

　　苏格兰在2022年9月实施了租金冻结，并在2023年4月将租金上限改为3%。多年来，加拿大大多数省份都有租金上限，即所谓的“指导方针”，将租金涨幅限制在政府设定的一定百分比内。

　　爱尔兰有一个“租金压力区”系统，如果一个地方政府辖区的租金中位数连续几个季度上涨超过一定的门槛，就会受到限制，目前为2%，而且每12个月不超过一次。

　　关于租金管制有效性的许多经验证据来自美国大城市，这些城市的租金管制法规已经实施了数十年。

　　在过去的42年里，旧金山一直对1980年之前建造的房产实行租金管制，而在纽约市，租金管制政策自上世纪40年代以来一直是房地产市场的一个特点

　　研究发现，在这两个城市，租金管制减少了租户的流离失所，并保持了种族多样性。

　　然而，由于投资回报有限，这也导致房东缺乏维护或升级房产的动力。这导致了住房存量的老化和恶化，出现了不公平的两级负担能力体系。

　　First National Real Estate首席公关官斯图尔特·邦恩(Stewart Bunn)表示，全球范围内的房租管制都是失败的。他说，德国、法国和瑞典都遇到了该政策的问题。

　　他说，瑞典实施了严格的租金控制制度，旨在确保每个人都能买得起住房，但最终却面临着住房长期短缺的问题。

　　如今，一套管制租赁公寓的等候名单长达数十年，而租赁合同黑市的繁荣加剧了社会的不平等。

　　“巴黎最近在2015年试图控制租金，由于限制租金上涨，房东选择出售而不是租赁房产，减少了可用的租赁库存，矛盾的是，由于更高的需求导致租金上涨。

　　即使是柏林在2020年为解决住房负担能力问题而实施的5年房租冻结，也无意中阻碍了对住房行业的投资。

　　“这导致了新建筑的放缓，加剧了城市的住房短缺。”

　　2021年，德国联邦宪法法院推翻了租金上限，凸显了租金管制措施可能带来的法律复杂性。

　　澳大利亚有房租冻结或上限吗?

　　租金上限和冻结尚未在澳大利亚实施，但政府决策者已将这一问题提上议事日程。