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砍掉旧的街区:澳大利亚的空办公楼会比住房更好吗?

时间:2021-05-08 14:56

全民住房组织的创始人兼执行董事罗伯特·普拉多林说:“当人们睡在街上的时候,让现有的基础设施空着是一种疯狂的行为。”在新冠肺炎大流行爆发后,办公楼有一半空置,同时保障房严重短缺成为新闻头条,人们很容易认为,前者问题可能是后者的解决方案。

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将空置的办公室改造成公寓又回到了议事日程上,新南威尔士州首席经济学家斯蒂芬•沃尔特斯(Stephen Walters)表示,这可能是振兴苦苦挣扎的市中心的一个解决方案。其他城市的开发商也有怨言。

然而,领先的设计行业从业人员表示,澳大利亚可改建为住宅公寓的办公楼是在上世纪80年代之前建造的。

普拉多林的组织一直在使用等待开发批准的空置建筑作为“临时”住房庇护所,但他承认,“如果这是一座B级或c级的现有办公楼,和的用途可能仍然是办公楼”。

“只有高档公寓卖得好”

在20世纪80年代和90年代的经济衰退之后,墨尔本和悉尼的cbd发生了几起办公大楼的改建。人们再次考虑这种重建方式,但被认为最合适的建筑一般都位于高档地段,并据此定价。

悉尼房地产公司高纬物业(Cushman Wakefield)的董事蒂姆•卡西迪(Tim Cassidy)认为,着眼于高端市场的开发商很可能会把需要大量翻新的低入住率商业建筑作为目标。但他表示:“真正表现良好的,只有高档公寓。”

在雷德芬的TNT塔开发

TNT塔的工作室起价为69.5万美元。摄影:Brett Boardman

最近,Candalepas Associates与温迪·卢因(Wendy Lewin)为开发商Deicorp把建于上世纪70年代的悉尼雷德芬(Redfern) TNT大厦(TNT Towers)改造成了181套公寓。一套单间公寓的起价为69.5万美元(约合人民币631万元),第一阶段的公寓已售罄。BVN对遗产名录上的上世纪60年代前水委员会大楼的重新设想——位于悉尼市中心的巴瑟斯特街——是另一个最近的例子。

正如普拉多林解释的那样,将一栋写字楼“改造成经济适用房,土地所有者将蒙受损失”。由于这些发展都是无利可图的,因此如果没有政府的干预,它们也不太可能发生。

卧室需要窗户,客厅也需要

建筑师安杰洛·坎塔莱巴斯(Angelo Candalepas)表示,过去50年建造的大多数商业建筑都不适合长期再利用,主要障碍是天花板高度、可利用的光线和自然通风。与此同时,香港房地产委员会(Property Council)估计,翻新写字楼的成本可能比拆除和专门建造公寓的成本高出20-30%

Candalepas说:“我们这个建筑世界——或者说是真正的发展——产生了很多建筑,它们都是用收缩包装的方式紧密使用,没有一个可以在以后被改造。”更老的建筑,甚至是最近的20世纪60年代和70年代的建筑,“都带有一种更广阔的未来感”。这些房子中的朝向北方,接受良好的阳光,柱子的间距便于公寓布局。

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在写字楼中创造一个宜居公寓取决于建筑楼板的深度——电梯和窗户之间的距离。

大多数现代办公大楼的楼板通常都太大了。Lacoste + Stevenson事务所的建筑师大卫•史蒂文森(David Stevenson)说:“你不能把房子布置得太深,房间也不能放得太远,因为卧室和起居室都需要窗户。”他指出,公寓的布局通常会考虑立面和入口之间的空间。“我们都看到了客厅/餐厅/厨房的演变,从立面回到入口和电梯。”

你是这个城市的一部分

澳大利亚房地产委员会根据等级和位置对写字楼进行分类——与居住者和投资者对质量的看法一致。a级或a级建筑可能是全新或新翻新的,具有坚实的绿色资质和优越的地理位置;b级楼宇保养良好,设施齐全,交通方便;c级建筑一般较旧,不易进入。

Gray Puksand的管理合伙人斯蒂芬•特纳(Stephen Turner)表示,“c级资产是一个很好的起点”,如果它们能够被转化为真正满足市场需求和社会需求的话。他的公司将堪培拉Greenway的社会服务大楼(Department of Social Services Buildings)改造为covid前的老年生活开发项目。

办公大楼改造不太可能比新开发项目便宜,但特纳表示,还有其他优势。“适应性重用可以保留现有资产的隐含能量——并消除新的构建是选择的假设。”

当一个办公大楼被敏感地改造,它也可以成为一个愉快的居住。当杰恩和马克弗格森和他们三个十几岁的儿子进入住宅,住宅公寓大厦在悉尼海德公园的东部——渴望家庭住宅之间的城市生活体验,他们发现,“隔音和非常私人”由于“大厦的坚固的建筑”。

悉尼的住宅公寓大厦

悉尼的住宅公寓大楼曾经是新南威尔士州的警察总部。一位前居民说,这就像住在酒店里一样。摄影:Geoff Ambler

弗莱明回忆起在较低(以前的办公室)楼层布局中有一些结构柱,但他最终在新增加的楼层购买了一套没有柱的公寓。四年前,当他们的第二个女儿出生时,他和他的妻子搬了出去。

弗莱明说:“我们喜欢这里,离开的时候我们真的很想念这里。”“我喜欢坐着看风景。走进这座城市吃晚餐……你是这座城市肌理的一部分,这真的很棒。”

“城市总是有周期的”

房地产委员会的数据显示,澳大利亚CBD写字楼的入住率在35%(墨尔本)到84%(达尔文)之间,悉尼为50%。更多的居民使城市中心更有活力,但这是否意味着有另一轮建筑改造的市场尚存争议。